じぶん更新日記・隠居の日々
1997年5月6日開設
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　備前富士（芥子山）の頂上から太陽が昇る｢ダイヤモンド備前富士現象」が10月19日から見られるようになったが、10月21日には日の出の位置が頂上の右端と重なるようになった。おそらくこの日で最終日となる見込み。
　この日はたまたま、ドバトが日の出を遮った。ハトは平和の象徴と言われるので、全く偶然に平和を願う画像が撮れたとも言えるが、ドバト自体はベランダに巣を作ったりして大迷惑となるため、見つけ次第、追い払わざるを得ない。

2022年10月21日（金）


【小さな話題】「老いるマンション」

　10月18日に初回放送された、

●NHK総合　クローズアップ現代「“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は【10月25日までNHKプラスで視聴可能。】

を録画再生で視た。

　日本のマンション全体の2割近くが築40年以上となっており、外壁の崩落や配管からの漏水などの「建物の老朽化」と、孤独死や認知症に伴うトラブルなどの「住民の高齢化」で苦しんでいるという。建物を修繕しようとしても、入居者の多くが年金暮らしで修繕費を値上げすることができず、管理不全に陥るケースもあるという。
　私自身もマンション暮らしのため、今回の放送内容は人ごとではない。もしこのまま20年〜30年後に深刻な老朽化が生じたとすると、私自身は（まだ生きていたとして）90歳〜100歳に達していることになる。そうなると、仮に大規模改修や建て直しが行われたとしても、一時的に別の住居に引っ越すというのは健康維持上大変な負担になるし、また、建て替えたところで新しいマンションに住むことのできる年数は私の寿命がつきるまでの2〜3年に限られる。

　放送の中ほどでは、建物と入居者の「2つの老い」のチェックリストが紹介されていた。半分以上が当てはまると要注意だという。
  1. マンション内に立ち話ができる知人は2名以下
  2. 総会に出たことがない
  3. ごみ置き場に未分別ゴミが大量に置かれている
  4. 郵便受けや玄関ドアに表札がない住戸が多い
  5. 管理会社がやっているから大丈夫
  6. いまのマンションに長く住むとは思っていない
  7. 積立金の額を知らない
  8. 駐車場に車がほとんど止まっていない
　幸い、私の所はどれも当てはまらない。但し1.と2.については、妻がそれなりに他の入居者と交流しているし総会にも出てくれているので当面は問題はないが、万が一でも妻に先立たれてしまった場合は、私自身には大いに当てはまるため、かなりのリスクが伴うことになる。

　では根本的にはどうすればよいのか。あくまで素人の考えだが、都会にあって地価が高いマンションの場合は、まず新築分譲の段階で建て替えの時期を60年とか80年というように明示しておき、入居者はその期間内での修繕費のみを負担することと決めておく。そして、建て替え時期が到来した時には、新築の費用と地価との差額分について、
  1. 新築後、そのまま住み続けることを希望する人は、差額分の個数割の金額を負担する
  2. 新築後そのまま住み続けることを希望するものの、差額分を支払えない人は、リバースモーゲージのような制度を新設し、死亡するまでは新築マンションに住み続けられるようにする。
  3. 建て替え時に退去を希望する人は、もともとの区分所有時の地価相当分を受け取ることができる。この原資は新築後の新規購入代金を充てる。
といった措置をとることで何とか円満に解決できるのではないかと思われた。重要なポイントは、新築または中古で売買取引をする際に、最初から解体・建て替えの時期を明示しておくことである。これが定まっていない現状のもとでは、同じマンションに住んでいても、永住を希望する人、いずれ住み替えを予定している人、など事情の異なる人たちの間で建て替えの必要性や希望時期がマチマチとなる。これを多数決だけで押し切ってしまうというのはなかなか難しい。最初から解体時期が決まっていれば、入居者たちもそれぞれ事情に合わせて資金の準備をするであろう。
　このほか、いくつかのマンションが連合体を作り、その中で、新築マンションへの移住を希望する人、家族数の減少などの生活事情の変化により狭い部屋割や買い物に便利なマンションへの移住を希望する人などを調整しあえば、建て替えも容易になってくるように思われる。

　ま、そうは言っても、上記のような建て替えやリバースモーゲージが適用されるマンションは、都会のような地価が高いエリアに限られる。また、解体・建て替え後のマンションのほうがより高層で、部屋数が多ければ多いほど、従来からの居住者の負担は減るし、バブル時代のように地価が急騰している時期であれば、新築に建て替えた上でおつりが来るような幸運に恵まれることもありうる。しかし逆に、少子化のもとで空き室の買い手がつかなかった場合は、多額の債務を背負うリスクもある。バブル時代に建てられたリゾートマンションなどがまさにそうだが、入居希望者が居なければタダ同然に取引され、あげくのはてには廃墟化してしまう。

　ということで、素人の私には名案は浮かばない。利己主義的に言えば、とにかく今住んでいるマンションの寿命が私自身の寿命より長くあってほしいと希望するのみである。